La fiscalité en gestion locative, un sujet passionnant ! Bon, ok, je t'avoue que ça peut sembler un peu rébarbatif, mais c'est super important de s'y intéresser pour optimiser ses revenus locatifs. Allez, je te fais un petit récap' des points clés à connaître en matière de fiscalité :
Les revenus que tu tires de la location de ton bien sont soumis à l'impôt sur le revenu. Ils sont considérés comme des revenus fonciers pour les locations vides et des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour les locations meublées.
En fonction de tes revenus locatifs et du type de location, tu peux être soumis à différents régimes fiscaux. Pour les locations vides, il y a le régime du micro-foncier (si tes revenus sont inférieurs à 15 000 € par an) et le régime réel. Pour les locations meublées, il y a le régime micro-BIC (si tes revenus sont inférieurs à 72 600 € par an) et le régime réel.
Chaque régime fiscal offre des abattements spécifiques pour le calcul de l'impôt sur le revenu. Sous le régime du micro-foncier, tu bénéficies d'un abattement forfaitaire de 30 % pour les charges. Sous le régime micro-BIC, l'abattement est de 50 % (ou 71 % pour les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes). Attention, ces abattements ne sont pas cumulables avec les déductions de charges réelles.
Si tu optes pour le régime réel, tu peux déduire de tes revenus locatifs certaines charges réelles liées à la gestion locative : les intérêts d'emprunt, les frais de gestion, les travaux d'entretien et de réparation, les taxes foncières, etc. Ça permet de réduire la base imposable et donc l'impôt à payer.
Il existe aussi des dispositifs fiscaux spécifiques pour encourager l'investissement locatif, comme la loi Pinel (pour les logements neufs) ou encore la loi Malraux (pour la rénovation de biens anciens). Ces dispositifs permettent de bénéficier de réductions d'impôt sous certaines conditions (durée de location, plafonds de loyer, etc.).
Voici quelques informations supplémentaires sur les dispositifs fiscaux :
C'est un dispositif fiscal qui encourage l'investissement locatif dans le neuf. En gros, si tu achètes un logement neuf éligible et que tu le loues pendant une certaine durée (6, 9 ou 12 ans), tu peux bénéficier d'une réduction d'impôt sur le prix d'achat du logement (12 %, 18 % ou 21 %, selon la durée de location). Attention, il y a des conditions à respecter : le logement doit être situé dans une zone éligible, il doit respecter certaines normes énergétiques et les loyers sont plafonnés. En résumé, la loi Pinel, c'est un coup de pouce fiscal pour inciter à investir dans l'immobilier neuf et soutenir la construction de logements.
Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), c'est un statut fiscal qui concerne la location meublée. Si tu loues un logement meublé et que tes revenus locatifs sont inférieurs à 23 000 € par an (ou moins de 50 % de tes revenus globaux), tu peux bénéficier du statut LMNP. L'avantage, c'est que tu es imposé dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non pas dans celle des revenus fonciers. Ça te permet de profiter du régime micro-BIC (avec un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus) ou du régime réel (avec déduction des charges réelles). En clair, le statut LMNP, c'est un moyen d'alléger la fiscalité sur les revenus locatifs des logements meublés.